La petite histoire du jour

Parce qu’un couple ne rembourse plus son crédit immobilier, sa banque le met en demeure de payer, mais en vain. Elle met donc fin au contrat de prêt, exige le remboursement immédiat du solde et, pour cela, réclame la vente forcée des biens immobiliers du couple. Mais la banque est allée trop vite, selon le couple… 

« Faux ! », conteste la banque : elle rappelle que le contrat de crédit immobilier signé par le couple prévoit sa résiliation de plein droit 8 jours après une mise en demeure de payer restée infructueuse, envoyée par lettre recommandée avec AR ou par acte extrajudiciaire. Procédure qu’elle a scrupuleusement respectée, rappelle la banque ! « Peu importe ! », réplique le couple : pour lui, le délai de préavis de 8 jours pour rembourser la banque n’est pas un délai raisonnable…

Ce délai crée même un déséquilibre significatif avec la banque au détriment du couple ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, constate le juge… qui donne raison au couple !
 

• Arrêt de la Cour de cassation, 1re chambre civile, du 22 mars 2023, no 21-16044

2 associés minoritaires d’une société, en conflit avec le 3e et dernier associé, réclament sa dissolution anticipée : après 3 ans de conflits, et parce qu’ils détiennent chacun 25 % du capital quand leur 3e associé détient 50 % du capital, il est devenu impossible de gérer cette société…

Ce qui n’est pas vrai, clame le 3e associé qui refuse cette dissolution anticipée et se retranche pour cela derrière les statuts qui lui donnent une voix prépondérante en sa qualité de président des AG : les dispositions statutaires de la société permettent donc d’adopter les résolutions nécessaires à son bon fonctionnement et d’éviter tout blocage en cas de désaccord. À cela, il faut aussi souligner la possibilité offerte aux associés de se retirer librement, un choix que n’ont pas formulé les associés minoritaires, ajoute-t-il…

Ce que lit aussi le juge, qui constate alors que la mésentente entre les associés ne paralyse pas le fonctionnement de la société… et rejette la demande de dissolution !

• Arrêt de la Cour de cassation, 1re chambre civile, du 18 janvier 2023, n° 19-24671

Un propriétaire décide de mettre en vente sa maison et réclame le bénéfice de l’exonération d’impôt pour le gain réalisé, s’agissant de sa résidence principale. Sauf que 5 chambres sur les 6 que contient cette maison sont utilisées comme chambres d’hôtes, constate l’administration fiscale…

… qui lui refuse alors cette exonération d’impôt ! Ce que ne comprend pas, et refuse d’admettre, le propriétaire : ces chambres d’hôtes sont situées « chez l’habitant », ce qui prouve bien que la maison vendue constitue sa résidence principale. Sauf que rien ne prouve que ces chambres d’hôtes seraient aussi utilisées à des fins privatives, rétorque l’administration fiscale pour qui ces chambres sont au contraire réputées être à la disposition permanente de la clientèle…

Ce qu’admet aussi le juge qui donne partiellement raison aux 2 : les 5 chambres affectées à l’activité de chambres d’hôtes représentant 57,56 % de la surface totale de la maison, l’exonération d’impôt sera limitée aux 42,44 % restants…

• Arrêt de la cour administrative d’appel de Toulouse du 16 mars 2023, n° 21TL00109

Une salariée signe une clause de dédit-formation qui prévoit qu’en cas de rupture du contrat à son initiative ou non imputable à l’employeur, elle devra rembourser les frais de formation pris en charge par l’entreprise. L’année suivant son embauche, elle sollicite une rupture conventionnelle…

… acceptée par l’employeur, qui réclame néanmoins le paiement de l’indemnité de dédit-formation… que la salariée refuse de payer : cette indemnité n’est due qu’« en cas de rupture du contrat à son initiative ou non imputable à l’employeur ». Or ici, parce que le contrat est rompu d’un commun accord, entre elle et l’employeur, la clause ne s’applique pas, selon elle. Sauf qu’en sollicitant la rupture conventionnelle, elle est bien à l’initiative de la rupture du contrat, rappelle l’employeur…

Peu importe, pour le juge : la rupture conventionnelle ne peut s’analyser ni en une rupture à l’initiative de la salariée, ni en une rupture non imputable à l’employeur… la salariée n’a donc pas à l’indemniser !

• Arrêt de la Cour de cassation, chambre sociale, du 15 mars 2023, n° 21-23814

Une locataire, qui a chuté depuis une fenêtre de son appartement, estime que son bailleur est responsable de cette chute et lui réclame des indemnités. La raison ? La fenêtre n’est pas équipée d’un garde-corps. Ce qui est normal, pour un immeuble ancien, rappelle le bailleur…

« C’est anormal ! », réplique la locataire : selon elle, la réglementation sur les logements décents impose justement aux bailleurs d’installer des garde-corps sur les immeubles anciens qui n’en sont pas équipés. Or, le bailleur n’a jamais effectué les travaux adéquats, ce qui constitue donc une faute, indemnisable selon elle. « Non ! », répond le bailleur : pour lui, la réglementation impose seulement d’entretenir les garde-corps existants dans un état conforme à leur usage, et non d’en installer…

« Exact ! », confirme le juge : le bailleur n’est effectivement pas tenu d’installer un garde-corps. Il n’a donc pas manqué à son obligation de délivrance d’un logement « décent »… et n’a pas à indemniser sa locataire !

• Arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, du 22 juin 2022, no 21-10512